Deprecated: mysql_connect() [function.mysql-connect]: The mysql extension is deprecated and will be removed in the future: use mysqli or PDO instead in /var/www/adv-bukhave.dk/public_html/includes/database.php on line 6
Advokat Ole Bukhave
April 2006 - Ugyldige Afgørelser Fra Huslejenævnet

Af advokat Ole Bukhave, april 2006



UGYLDIGE AFGØRELSER FRA HUSLEJENÆVNET I RANDERS
                       
Som omtalt i medierne har Vestre Landsret den 7. april i år afsagt dom om, at lejerrepræsentanten i Huslejenævnet i Randers var inhabil med den konsekvens, at to husleje-nævnsafgørelser var ugyldige. I Randers får dommen betydning for mange af de afgørelser, som Huslejenævnet har truffet de sidste mange år, men dommen kan også få konsekvenser for andre huslejenævn. Som advokat for den udlejer, der var part i og førte sagerne, vil jeg redegøre nærmere for sagerne og disse konsekvenser.
 
BAGGRUND
Det er velkendt, at lejerforeningen i Randers er særdeles aktiv og aggressiv, også hvad angår indbringelse af sager for huslejenævnet. Antallet af nævnssager i Randers overstiger - i forhold til landsgennemsnittet – langt, hvad man skulle forvente. Med 4-500 sager årligt er sagsmængden mindst 5 gange større end ved tilsvarende huslejenævn. De af Randers kommune afsatte resourcer til nævnet svarer ikke til denne sagsmængde, hvilket betyder, at sagsbehandlingstiden er op til 2 år!
 
Lejerrepræsentanterne i Huslejenævnet er ikke bare indstillet af lejerforeningen, således som det fremgår af Boligreguleringslovens § 36, stk. 3, men hentet fra lejerforeningen, - det er nemlig henholdsvis formanden og næstformanden for lejerforeningen: S.P.Laursen og Bjarne Overmark. Frontfiguren i lejerforeningen er - som formentlig ligeledes bekendt ­– sidstnævnte. Udover at være næstformand og sagsbehandler i lejerforeningen og medlem af huslejenævnet varetager Bjarne Overmark andre hverv. Han har bl.a. tillige en advokatforretning, som – ikke overraskende - fortrinsvis beskæftiger sig med lejesager. Lejerforeningen er derfor en slags fødekæde for Bjarne Overmarks advokatforretning, for når en huslejenævnskendelse indbringes for boligretten, repræsenteres lejeren af Bjarne Overmark. For os advokater i Randers, der har udlejere blandt vore klienter og møder i boligretssager, hænder det således af og til, at vor modpart, advokat Overmark, som huslejenævnsmedlem har været med til at træffe den huslejenævnsafgørelse, som er indbragt for boligretten!
 
Medio 2003 var der forlydender om, at Randers Lejerforening og/eller Bjarne Overmarks advokatforretning fik indtægter af de sager, som lejerne vandt i Huslejenævnet. Disse rygter fik næring, da foreningens vedtægter blev fremskaffet og det af § 16, stk.3 fremgik følgende:
 
”Foreningens medlemmer kan tilpligtes til RANDERS LEJERES STØTTEFOND at betale 10 % af de beløb, der ved foreningens sagsbehandling skaffes de pågældende medlemmer fra udlejer, offentlige myndigheder o.lign.”
 
Af vedtægternefremgik desuden, at fonden er stiftet af lejerforeningen, og at fondens midler skal bruges til at finansiere sagsomkostninger i principielle lejesager.
 
En nærmere undersøgelse af ”RANDERS LEJERES STØTTEFOND” viste dog, at det ikke var nogen fond i retlig henseende. Der var ganske vist en vedtægt for fonden, hvoraf fremgik nærmere om udbetalinger fra fonden, regnskab, bestyrelse, m.m. En nærlæsning af vedtægterne, sammenholdt med vedtægterne for Randers Lejerforening, afslørede imidlertid, at fonden i realiteten ikke havde nogen selvstændighed, og ikke var adskilt fra stifteren – Randers Lejerforening - , men var undergivet lejerforeningen. Der var heller ikke foretaget nogen registrering af fonden. ”Støttefond” var altså blot et navn, man havde givet en opsparingskonto, der var øremærket til et specielt formål, og for hvilken der skulle aflægges særskilt regnskab.
 
Med andre ord: Randers Lejerforeningen fik – eller havde i hvert fald ret til at kræve – 10 % af det beløb, som deres medlemmer vandt i Huslejenævnet i form af lejenedsættelse. Som formand/næstformand i lejerforeningen, havde lejerrepræsentanten en interesse i at give lejenedsættelse, som lå udover den generelle og ideelle interesse, som er en - legitim - del af deres rolle i nævnet: Nemlig en usaglig, økonomisk interesse, - jo større lejenedsættelse, jo større indtægt til lejerforeningen (eller den såkaldte støttefond)!
 
En sådan usaglig, økonomisk interesse i en sags afgørelse medfører inhabilitet. Inhabilitet foreligger nemlig ikke kun, hvis man personlig har en økonomisk interesse i en bestemt sag, f.eks. selv er part eller er gift med parten i sagen, men også hvis man deltager i ledelsen af eller har nær tilknytning til et selskab eller en forening, der har en særlig interesse i sagens udfald. Det fremgår af Forvaltningslovens § 3, stk. 1.
 
Om medlemmer af huslejenævnet fastsætter Boligreguleringsloven § 37, stk. 4, at bestemmelserne i Retsplejeloven § 60, stk.1 og § 61, som siger noget om, hvornår en dommer er inhabil, finder tilsvarende anvendelse. Af § 61 fremgår, at der ikke må kunne rejses tvivl om ”fuldstændig upartiskhed”. Som nævnt er der også bestemmelser i Forvaltningsloven om inhabilitet, men de gælder generelt inden for offentlig forvaltning, hvorunder dommere ikke hører. Der er ingen tvivl om, bestemmelserne om inhabilitet i Retsplejeloven for dommere og altså for huslejenævnsmedlemmer er strengere end bestemmelserne i Forvaltningsloven § 3. Det betyder, at såfremt der foreligger inhabilitet iht. Forvaltningsloven, vil der så meget desto mere foreligge inhabilitet iht. Retsplejeloven. Som nævnt fremgår det udtrykkeligt af Forvaltningsloven § 3, stk.1, at hvis man deltager i ledelsen af eller har nær tilknytning til et selskab eller en forening, der har en særlig interesse i sagens udfald, er man inhabil.
 
Konsekvensen af, at der foreligger inhabilitet, er, at man ikke kan deltage i afgørelsen af den pågældende sag. Hvis et medlem af huslejenævnet er inhabil, men alligevel deltager i afgørelsen, bliver afgørelsen ugyldig.
 
HUSLEJENÆVNETS AFGØRELSE OM INHABILITET
Udlejerrepræsentanten i Huslejenævnet satte sig herefter naturligvis for, at dette forhold skulle drøftes og undersøges nærmere i det følgende huslejenævnsmøde. Jeg skal spare læseren for de diskussioner, det medførte i nævnet, men blot oplyse, at ved de efterfølgende afgørelser, der blev truffet blev der afgivet 3 skriftlige udtalelser – såkaldte vota – om inhabilitetsspørgsmålet: Et votum fra udlejerrepræsentanten, som mente, at den deltagende lejerrepræsentant var inhabil og derfor ikke kunne deltage i afgørelser, et andet votum fra lejerrepræsentanten, som – vel ikke overraskende – ikke mente, at han var inhabil, og endelig et tredje votum fra formanden, som efter en gennemgang af de relevante regler om inhabilitet, - måske nok så overraskende - heller ikke mente, at der forelå inhabilitet.
 
En del af lejerrepræsentantens votum var (et forsøg på) en redegørelse for, at den prekære vedtægtsbestemmelse ikke blev praktiseret efter sin ordlyd. Dette udsagn tog nævnsformanden for ”gode varer”, i hvert fald så længe det ikke fra udlejerside var bevist, at det var usandt.
 
Da der således ikke var flertal for at statuere inhabilitet, blev resultatet, at Huslejenævnet - med den pågældende lejerrepræsentant - kunne behandle de sager, der var på dagsordenen.
 
VEJEN GENNEM DOMSTOLENE
Det er klart, at udlejer ønskede dette spørgsmål prøvet ved domstolene. To af de sager, der var blevet afgjort af Huslejenævnet, blev derfor indbragt for boligretten.
 
Under sagen blev der principalt påstået, at huslejenævnets afgørelse var ugyldig pga. inhabilitet, subsidiært at nævnets afgørelse – hvis den var gyldig - var forkert. Spørgsmålet om ugyldighed blev udskilt til særskilt behandling.
 
Det kunne under sagen ikke bevises, at de to lejere, som fik deres husleje nedsat ved de to nævnsafgørelser, faktisk havde betalt 10 % af lejenedsættelsen til lejerforeningen. Det blev i den sammenhæng igen fra lejersiden anført, at den prekære vedtægtsbestemmelse ikke blev udnyttet (som også fremhævet i Huslejenævnet).
 
Det kunne heller ikke bevises af udlejer, at lejerrepræsentanten ved sagernes afgørelse faktisk havde ladet sig påvirke af muligheden for, at lejerforeningen efterfølgende kunne få 10 % af lejenedsættelsen. I huslejenævnsformandens votum var henvist til, at formanden ikke havde kunnet konstatere eller haft mistanke om, at lejerrepræsentanten i sagerne havde taget usaglige hensyn.
 
Det er imidlertid irrelevant. Det fremgår klart af den juridiske teori og bemærkningerne til reglerne om inhabilitet, at baggrunden for de ret strenge regler bl.a. er tillidshensyn: Der må ikke kunne opstå risiko for mistanke om, at en afgørelse er båret af usaglige hensyn. I så fald kan man nemlig ikke have tillid til, at den rigtige afgørelse efter en vurdering af de relevante og rigtige momenter har fundet sted. Det er med andre ord ikke afgørende, om det kan bevises, at den usaglige og uvedkommende interesse har været bestemmende for afgørelsen eller stemmeafgivelsen.
 
Den 27. maj 2005 traf boligretten i Randers afgørelse i sagen. Boligretsdommeren nåede frem til, at de to nævnsafgørelser ”efter en samlet vurdering” ikke var ugyldige.
 
Denne afgørelse blev appelleret til Vestre Landsret, der som nævnt i dom af den 7. april i år kom til det modsatte resultat. Der er værd at bemærke, at der var enighed mellem de 3 landsretsdommere om resultatet.
 
Landsretsdommen er med dens præmisser lang, så jeg vil afstå fra at gengive den fulde ordlyd her. I dens form er dommen forbilledlig, da den tager klar stilling til alle de synspunkter og argumenter - tunge såvel som ”tynde” - , der var fremført i sagen. En af præmisserne er, at lejerepræsentanten som deltager i ledelsen af lejerforeningen var inhabil ved behandlingen af de to sager i Huslejenævnet, uanset om lejerforeningen havde gjort brug af muligheden for at kræve de 10 % af gevinsten eller ej. Blandt de andre præmisser er der utvetydige afvisninger af både begrundelserne i huslejenævnsformandens votum og præmisserne i den indankede boligretsdom.
 
Konklusionen er altså, at de to huslejenævnsafgørelser er ugyldige.
 
Det har været nævnt, at man vil søge tilladelse til at appellere afgørelsen til Højesteret. Mig forekommer landsretsdommen, der som nævnt er afsagt uden dissens, klar rigtig, så jeg vil tvivle på, at man får en sådan tilladelse og skulle det alligevel ske, vil det undre mig, om Højesteret når til et andet resultat.
 
KONSEKVENSER AF DOMMEN FOR SAGER FRA RANDERS.
Det fremgår af de vedtægter for Randers Lejerforening, som sagerne omhandlede, at de var vedtaget den 22. marts 1995. Da lejerforeningen også eksisterede før 1995, er der givetvis ældre vedtægter, og det forlyder, at den prekære bestemmelse også fandtes i de ældre vedtægter. Under sagens forløb var Lejerforeningen tilsyneladende forudseende nok til at ændre bestemmelsen, hvilket skulle være sket på en generalforsamling den 24. marts 2004.
 
S.P.Laursen og Bjarne Overmark har siddet i lejerforeningens bestyrelse i adskillige år og har også i adskillige år været medlemmer af Huslejenævnet.
 
Man kan herefter konstatere, at i sager om lejens størrelse, der er afgjort i Huslejenævnet i hvert fald i perioden fra den 22. marts 1995 til 24. marts 2004, foreligger der et inhabilitetsproblem, som betyder, at afgørelserne er ugyldige. Jeg har her forudsat, at den klagende lejer var medlem og fik bistand af lejerforeningen, hvilket er tilfældet i langt de fleste sager.
 
Af disse afgørelser vil der være mange, hvor lejer har fået medhold. Nogle af disse sager er i sin tid blevet indbragt for boligretten og afgørelse truffet dér. I så fald får det ingen betydning, at den forudgående huslejenævnsafgørelse var ugyldig. Men i de sager, hvor udlejer har slået sig til tåls med Huslejenævnets afgørelse og tilbagebetalt leje, får landsretsdommen betydning.
 
Det er meget svært at skønne over, hvor mange sager det drejer sig om, - et forsigtigt skøn er mindst 50 om året.
 
Konsekvenserne af ugyldighed er, at hver part har ret til at få sagen behandlet på ny, dog nu af et huslejenævn med en anden sammensætning, - i det mindste med en helt ny lejerrepræsentant. En sådan anmodning om genbehandling kunne jo fremkomme, hvis en udlejer, der i sin tid i tillid til Huslejenævnets afgørelse har betalt leje tilbage, nu kræver denne betaling retur. Det må (også) være en konsekvens af ugyldigheden. Lejer vil i så fald kunne få genbehandlet sin måske 8 år gamle sag.  
 
Det er intet mindre end en katastrofe for Huslejenævnet i Randers, der – som nævnt - i forvejen har en sagsbehandlingstid på løbende sager på ca. 2 år.
 
KONSEKVENSEN AF DOMMEN UDEN FOR RANDERS
Jeg er bekendt med, at i mange andre huslejenævn er lejerrepræsentanten/-repræsentanterne tillige en del af ledelsen af den lokale lejerforening, således som tilfældet er i Randers.
 
Udlejer-/grundejerforeningerne bør derfor være opmærksomme på, hvordan de lokale lejerforeninger finansierer deres virksomhed. Hvis det udelukkende sker ved kontingenter, som er fastsat ensartet for alle medlemmer, er der formentlig ikke noget inhabilitetsproblem. Hvis et medlems betaling/bidrag derimod er afhængig af udfaldet af en huslejenævnssag om medlemmets lejevilkår, kan der foreligge inhabilitet, i hvert fald hvis lejerrepræsentanten i nævnet deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til lejerforeningen.
 
Hvor tæt tilknytningen til lejerforeningen skal være, kan ikke formuleres generelt, - det vil afhænge af en vurdering i det konkrete tilfælde. Det ligger dog fast, at tilknytningen ikke behøver at være meget tæt, før der kan foreligge inhabilitet, jf. det ovenfor anførte om tillidssynspunktet.
 
I det hele taget er spørgsmål om inhabilitet kendetegnet ved, at det er nødvendigt med en vurdering i hvert enkelt tilfælde, og det kan være en vanskelig juridisk afvejning. I de to konkrete sager ville det f.eks. have kompliceret vurderingen, hvis der var en retlig realitet bag den såkaldte støttefond, og den ikke kun – som det viste sig – var en opsparingskonto for lejerforeningen. Jeg er dog ret sikker på, at udfaldet alligevel ville have været det samme.
 
Dette være sagt for at understrege, at inhabilitetsreglerne er strenge. Det skal de efter min mening også være, hvis man skal sikre sig borgernes tillid til de afgørelser, der træffes, herunder i Huslejenævnet.