Deprecated: mysql_connect() [function.mysql-connect]: The mysql extension is deprecated and will be removed in the future: use mysqli or PDO instead in /var/www/adv-bukhave.dk/public_html/includes/database.php on line 6
Advokat Ole Bukhave
Feb. 2003 - Lejers Modregning I Husleje

Af advokat Ole Bukhave, feb. 2003

BEMÆRK: Der kan være kommet ny lovgivning og/eller retspraksis, siden artiklen blev skrevet, som gør, at artiklen ikke længere er udtryk for gældende ret.

LEJERS MODREGNING I HUSLEJE

Det forekommer, at en lejer mener at have et krav mod sin udlejer og herefter vil modregne kravet i huslejen. Reglerne om modregning fremgår ikke af lejelovgivningen, og der findes heller ikke nogen særlig lov om modregning. De regler, der omhandler en lejers modregningsadgang, kan derimod udledes af retspraksis. Nedenfor vil jeg gennemgå disse regler. Jeg vil se bort fra frivillig modregning, som foreligger, hvor lejer og udlejer har aftalt, at lejer kan modregne sit krav i huslejen.


Modregning i almindelighed

Der gælder nogle generelle regler for modregning, som under alle omstændigheder skal være opfyldt.

For det første skal kravene, der skal modregnes, være udjævnelige. Heri ligger det logiske, at lejers krav skal være et penge-krav, da udlejers krav på husleje jo også er et penge-krav. Hvis lejer i stedet har krav på f.eks. 20 kg kartofler hos udlejer (som udover at være udlejer også er kartoffel-avler), kan der ikke umiddelbart modregnes i huslejen, da kartofler ikke er udjævnelige med penge.

For det andet skal lejers modkrav være forfalden, d.v.s. at udlejer er i restance over for lejer.

For det tredje skal der være gensidighed, hvilket indebærer, at modkravet skal være mellem samme parter som lejeforholdets parter. Lejers modkrav skal altså være rettet mod udlejer, og ikke f.eks. mod et af udlejers familiemedlemmer.

Disse 3 betingelser volder sjældent problemer.


Særlig om modregning i lejeforhold

Ved lejeforhold gælder et yderligere krav, nemlig at lejers krav har en vis klarhed, d.v.s. er utvivlsomt. Baggrunden for dette krav er, at udlejer ved manglende betaling af leje har en særlig beføjelse over for lejer, nemlig ophævelse af lejeforholdet. Der må derfor ikke være tvivl, hvis man vil fratage udlejer denne beføjelse, som lovgivningen har tillagt udlejer og herved tilkendegivet, at udlejers krav på leje har en særlig betydning.

Kravet om klarhed vil til fulde være opfyldt, hvis lejer har fået dom over udlejer for sit modkrav og det vil naturligvis også være opfyldt, hvis udlejer har underskrevet et gældsbrev eller på anden måde (skriftligt) anerkendt kravet. Der er dog enighed i teori og retspraksis om, at mindre kan gøre det.

Hvis modkravet udspringer af lejeforholdet, kan det ikke altid kræves, at lejer har fået sit modkrav fastslået ved dom for at opfylde kravet om klarhed. Kan lejer på anden måde bestyrke eksistensen af modkravet, kan modregning godt gennemføres med den virkning, at den manglende betaling af husleje ikke er misligholdelse. Har der f.eks. været mangler ved afløbsforholdene i det lejede (mangler som ikke skyldes lejer), og lejer forgæves har anmodet udlejer om at udbedre dette, kan lejer være berettiget til at lade reparationsarbejdet udføre for udlejers regning. Efter betaling af regningen for arbejdet vil lejer være berettiget til at modregne udgiften i huslejen. Lejer vil kunne bestyrke eksistensen af sit krav ved at fremlægge regningen og de forudgående ubesvarede breve til udlejer.

Tilsvarende hvis en bolig-lejer har krævet sin leje nedsat og fået medhold heri ved huslejenævnet. Såfremt udlejer ikke indbringer denne afgørelse for boligretten, står nedsættelse ved magt, og kravet om tilbagebetaling af den allerede erlagte for høje husleje vil være et modkrav, som lejer kan modregne i fremtidig forfalden husleje. Modkravet er bestyrket i kraft af huslejenævns-afgørelsen. Omvendt vil udlejers (rettidige) indbringelse af afgørelsen for boligretten betyde, at modkravet er tvivlsomt. Der er jo ikke taget endelig stilling til kravet, før retten har talt. Hvis lejer modregner i en sådan situation, er det ensbetydende med misligholdelse. Jeg kan i den forbindelse henvise til min tidligere artikel herom.

Det er lejer, der fuldt og helt bærer risikoen for selv at søge sig fyldestgjort gennem modregning. Tvivl om modkravet vil komme lejer til skade og udlejer til gavn. Man kan formentlig sige det på den måde, at man som udlejer ikke skal tåle modregning, med mindre der er tale om et krav, som man alligevel er tvunget til at honorere, enten fordi lejer har eller let kan få dom for beløbet.


Behandling af en lejers modkrav i fogedretten

De ovennævnte regler skal sammenholdes med de regler, der gælder for behandling af fogedforretninger. Når husleje ikke betales, vil udlejer normalt anse det som misligholdelse og ophæve lejemålet og efterfølgende anmode fogedretten om at udsætte den formastelige lejer. Hvis lejer under fogedsagen gør gældende, at han har haft et krav på udlejer, som kunne modregnes - og er blevet modregnet - i huslejen, er det en benægtelse af, at der foreligger misligholdelse. Fogedretten vil derfor skulle tage stilling til modkravet for at kunne vurdere, om udsættelsesforretningen skal gennemføres.

Problemet er imidlertid for fogedretten, at den ikke fungerer som en almindelig domstol, hvor der kan foretages en større bevisførelse som f.eks. afhøring af vidner. I fogedretten skal sagerne behandles hurtigt og følgelig skal grundlaget for udlejers anmodning umiddelbart være klart. Udlejer skal med Retsplejelovens ord kunne "godtgøre" sin ret til at få lejeren ud af det lejede som betingelse for, at fogedretten fremmer sagen. Såfremt fogedretten finder det "betænkeligt" at fremme sagen, afvises udlejers udsættelsesbegæring.

Der har været flere sager, hvor lejer i fogedretten har protesteret mod sin udlejers udsættelses-begæring med begrundelsen, at der med rette er modregnet i huslejen. Jeg vil henvise til to nyere sager, hvor Vestre Landsret har truffet afgørelse, nemlig kendelse af den 4/9 1998 (se Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 1999 s. 24) og kendelse af den 30/6 1999 (se Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 1999 s. 401). I den første sag blev udlejers begæring afvist med henvisning til lejers modkrav, mens resultatet var det modsatte i den anden sag. Begge kendelser lader det være afgørende, om lejer har "sandsynliggjort" sit modkrav. I så fald vil en udsættelse af lejemålet være betænkelig. Som nævnt fandtes lejeren at have sandsynliggjort modkravet i den første sag, men ikke i den anden sag.

Fogedretten afgør altså ikke, om modregnings-betingelserne er opfyldt, herunder om modkravet er utvivlsomt og klart. Der tages stilling til, om det vil være betænkelig at udsætte lejer.

Såfremt udsættelse nægtes, er der ikke hermed truffet afgørelse om, at modregningen var berettiget. En udtømmende bevisførelse med vidneførsel vil måske vise, at modkravet ikke består. En sådan bevisførelse kan blot ikke foretages i fogedretten. Udlejer nødsages derfor til at gå til boligretten for at få fastslået, at modkravet er uberettiget, og at der derfor i sin tid er hævet med rette. Hvis udlejer får dom for, at lejemålet er hævet med rette, er vejen til udsættelse af lejer nu uproblematisk. Fogedretten behøver ikke længere at være betænkelig ved at udsætte lejer.


Konklusion

Som udlejer skal man altså være opmærksom på, at såfremt man ikke kan acceptere en gennemført modregning i huslejen og derfor har ophævet lejemålet p.g.a. misligholdelse, er det ikke sikkert at tvisten kan finde sin afgørelse i fogedretten. Man bør med sin advokat overveje, om man relativt let kan overbevise fogedretten om at lejers modregning er uberettiget. Hvis ikke, bør man i stedet udtage stævning mod lejeren med henblik på at opnå dom for, at lejemålet er hævet med rette.