Deprecated: mysql_connect() [function.mysql-connect]: The mysql extension is deprecated and will be removed in the future: use mysqli or PDO instead in /var/www/adv-bukhave.dk/public_html/includes/database.php on line 6
Advokat Ole Bukhave
Juni 2000 - Efterlevelse Af Huslejenævns-Afgørelse

Af advokat Ole Bukhave, juni 2000

BEMÆRK: Der kan være kommet ny lovgivning og/eller retspraksis, siden artiklen blev skrevet, som gør, at artiklen ikke længere er udtryk for gældende ret.

EFTERLEVELSE AF HUSLEJENÆVNS-AFGØRELSER


Som boligudlejer kan man blive udsat for, at ens lejer(e) klager til huslejenævnet over lejevilkårene, herunder selvfølgelig især lejens størrelse. Hvis huslejenævnet giver den klagende lejer medhold, og man som udlejer er utilfreds med afgørelsen, er der som bekendt mulighed for at indbringe sagen for boligretten. Benytter man sig af denne mulighed, opstår spørgsmålet: Kan man se bort fra huslejenævnets afgørelse og afvente boligrettens afgørelse til sin tid? Svaret herpå er: Nej, og så alligevel. Nedenfor vil jeg redegøre nærmere herfor.


1. Det retlige grundlag

Det fremgår ikke umiddelbart af Lejeloven eller Boligreguleringsloven, at en huslejenævnsafgørelse står ved magt, selvom den (rettidigt) indbringes for Boligretten. Det er imidlertid fast antaget i retspraksis, at afgørelsen skal efterleves. Der er således flere afgørelser fra landsretterne, som lægger dette til grund. Afgørelserne er typisk straffesager, idet der er indgivet politi-anmeldelse mod udlejere, som har ignoreret en huslejenævnsafgørelse, som nedsætter en aftalt leje. Politi-anmeldelsen indgives af lejeren (eller en lejer-organisation), og begrundes i Boligreguleringslovens § 16, som siger, at den, der kræver højere leje end tilladt efter reglerne i kap. II, straffes med bøde eller hæfte. Ved fortsat at opkræve den aftalte leje, uagtet at huslejenævnet har nedsat lejen, har udlejer "krævet højere leje end tilladt" og kan altså straffes.

Af og til ses, at der henvises til loven over alle love: Grundloven, som begrundelse for kravet om efterlevelse af huslejenævnets afgørelser. Grundlovens § 63 foreskriver nemlig, at den, der indbringer en sag for domstolene, ikke kan unddrage sig fra foreløbig at efterkomme "øvrighedens befaling". Spørgsmålet er dog om huslejenævnet er "øvrighed", d.v.s. offentlig myndighed. Historisk set har nævnets virksomhed haft et skær af offentligt myndighed, nemlig indtil 1975, hvor nævnet skulle godkende lejevilkår, som der ellers var enighed om mellem udlejer og lejer.

I dag må nævnet dog betragtes som et privat tvistighedsnævn på linie med forbrugerklagenævnet, idet huslejenævnet som altovervejende hovedregel alene tager stilling i sager, hvor der er uenighed, d.v.s. i tvister, som en af parterne har indbragt for nævnet. Derfor synes henvisningen til Grundlovens § 63 ikke relevant.

Desuagtet har udlejer som nævnt pligt til at regulere lejen i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse, og kan straffes for ikke at gøre det.


2. Hvordan skal huslejenævns-afgørelser efterleves?

De fleste huslejenævns-afgørelser angår uoverensstemmelse om lejens størrelse, det være sig den aftalte leje ved lejeaftalens indgåelse eller lejen i h.t. en varslet lejeforhøjelse. Hvis huslejenævnet giver lejeren medhold, vil der i langt de fleste sager umiddelbart være to følger af en afgørelse: Dels skal den fremtidige leje nedsættes, dels får lejeren krav på tilbagebetaling af den hidtil for meget betalte leje.

De ovenfor omtalte straffesager har omhandlet den første følge, nemlig nedsættelse af den fremtidige leje.

Men hvad med den anden konsekvens af huslejenævnets afgørelse, nemlig tilbagebetalingskravet? Er udlejer forpligtet til også at efterkomme nævnets afgørelse i den henseende?

Om denne problemstilling har Østre Landsret truffet en afgørelse den 3.sept.1999.

I sagen, som stammede fra Fyn, havde et huslejenævn i maj 1999 truffet afgørelse om at nedsætte huslejen fra kr. 4.000 til kr. 3.100 månedligt med virkning fra okt. 1997. Afgørelsen var af udlejer indbragt for boligretten. Med udgangspunkt i huslejenævnets afgørelse havde lejeren opgjort et tilbagebetalingskrav mod udlejeren på kr. 18.000, som var modregnet i den løbende, fremtidige husleje. Dette mente udlejer var misligholdelse med huslejebetalingen, hvorfor lejemålet blev ophævet, og lejeren bedt om at flytte. Da lejer var uenig heri og nægtede at flytte, blev sagen indbragt for fogedretten.

I fogedretten gjorde lejeren gældende, at tilbagebetalingskravet kunne opgøres på grundlag af huslejenævnets afgørelse, og at udlejers indbringelse for boligretten var uden betydning. Udlejer gjorde på sin side gældende, at lejerens eventuelle tilbagebetalingskrav var usikkert, i og med at sagen var indbragt for boligretten, og der dermed ikke var taget endelig stilling i sagen. Derfor kunne der ikke ske modregning. Desuden havde huslejenævnet ikke fastsat - og kunne ikke fastsætte - nogen tilbagebetalingspligt for udlejer,og derfor var udlejer kun forpligtet til at nedsætte den fremtidige leje.

Udlejer fik medhold både i fogedretten og senere i Østre Landsret, - ophævelsen stod altså ved magt, og lejeren blev sat ud. Landsrettens begrundelse var, at modkravet ikke har den klarhed, der skal være til stede, for at modregning kan finde sted, - når sagen er indbragt for boligretten, kan det jo tænkes, at sagen får et andet udfald der.


3. Konsekvensen af dommen fra Østre Landsret

Som udlejer er man nødt til at tage til efterretning, at en lejenedsættelse, bestemt af huslejenævnet, skal føres ud i livet. Huslejenævnet tager i lejenedsættelsessager oftest stilling til lejen med tilbagevirkende kraft, nemlig enten fra lejeaftalens indgåelse eller fra tidspunktet for indgivelse af lejers klage til huslejenævnet. Uanset at en lejenedsættelse har tilbagevirkende kraft, har lejer efter Østre Landsrets dommen ikke krav på tilbagebetaling af den for meget betalte husleje, når huslejenævnets afgørelse er indbragt for boligretten af udlejer.

Når lejer ikke civilretligt har krav på tilbagebetaling, kan der så meget desto mindre blive tale om at straffe udlejer for ikke at foretage tilbagebetaling.

Det er efter min opfattelse ikke logisk, at der skal være så stor forskel mellem på den ene side at oppebære fremtidig leje, som er i strid med huslejenævnets afgørelse, og på den anden side at beholde leje, som er lige så meget i strid med huslejenævnets afgørelse. Retstilstanden bør derfor ændres, således at det får opsættende virkning for en huslejenævns-afgørelse, at den indbringes for boligretten, også for så vidt angår fremtidig leje. Lejer er jo så godt som sikker på altid at kunne få tilbagebetalt for meget erlagt leje, såfremt boligretten er enig med huslejenævnet. Lejer kan nemlig efter en endelig dom foretage modregning i sin fremtidige leje, idet udlejer i en sådan situation ikke længere kan gøre gældende, at lejers krav er usikkert, - lejers krav støttes jo nu på en dom. Hvis lejer ikke længere bor til leje hos den pågældende udlejer, kan lejer forfølge sit økonomiske krav mod udlejer, om nødvendigt ved at foretage udlæg i udlejningsejendommen. Det, som vi jurister kalder ”reale hensyn”, taler derfor for en ændring i retstilstanden.